قیمت مسکن در تهران: شکاف شمال و جنوب دوباره در حال افزایش است؟
مروری کوتاه بر خبر
- بازار مسکن تهران پس از یک رکود تقریباً دو ساله، در بهمنماه ۱۴۰۴ شاهد تحرک نسبی و بازگشت خریداران شده است.
- رشد قیمت در مناطق شمالی (۱ تا ۵) سرعت بیشتری از مناطق جنوبی (۹ تا ۲۰) دارد و شکاف قیمتی در حال افزایش است.
- نسبت قیمت آپارتمانهای شمال به جنوب تهران از ۲.۷ در زمستان ۱۳۹۶ به حدود ۲.۶ در بهمن ۱۴۰۴ رسیده است.
- تحلیل هشت سال گذشته نشان میدهد تورم مسکن ابتدا در مناطق شمالی و سرمایهای ظاهر میشود.
- در دورههای رکود، شکاف قیمتی کاهش و در دورههای رونق، این شکاف افزایش مییابد.
- دادهها حاکی از آن است که بازار در مرحلهای است که فرصت خرید در مناطق جنوبی ممکن است مناسبتر باشد.
مروری کوتاه بر تحولات بازار مسکن تهران
بازار مسکن تهران پس از یک رکود تقریباً دو ساله، در زمستان امسال و بهویژه در بهمنماه شاهد تحرکی نسبی و بازگشت خریداران بوده است. با این حال، بررسیها نشان میدهد سرعت رشد قیمت در مناطق شمالی پایتخت (مناطق ۱ تا ۵) بیشتر از مناطق جنوبی (مناطق ۹ تا ۲۰) است و شکاف قیمتی بین این مناطق بار دیگر در حال افزایش است. تحلیل تحولات این بازار از زمستان ۱۳۹۶ تاکنون، سه شوک مهم اقتصادی-سیاسی را نشان میدهد که بر چرخه رونق و رکود آن تأثیر گذاشتهاند.
الگوی معنادار تورم مسکن در هفت مقطع زمانی
بررسی نسبت قیمت آپارتمانهای شمال به جنوب تهران در هفت مقطع زمانی، الگوی مشخصی از تورم مسکن در پایتخت را آشکار میکند. در زمستان ۱۳۹۶، این نسبت حدود ۲.۷ ثبت شد. با شروع جهش قیمت در سال ۱۳۹۷، تورم ابتدا در مناطق شمالی ظاهر شد و این نسبت افزایش یافت. در سالهای ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹، با تقویت تقاضای سرمایهای، نسبت به نزدیکی عدد ۳ رسید. پس از آن، در دوره پساجهش، تورم با فاصله به مناطق مصرفیتر سرایت کرد و نسبت کاهش یافت. در سال ۱۴۰۰، این نسبت به حدود ۲.۶ رسید. تحت تأثیر رکود عمیق سال ۱۴۰۳، نسبت قیمت شمال به جنوب حتی به ۲.۲۷ سقوط کرد. اما اکنون در بهمن ۱۴۰۴، با گرمتر شدن نسبی بازار، این نسبت دوباره به حدود ۲.۶ بازگشته است. این الگو تأیید میکند که با بازگشت خریداران به بازار، رشد قیمت ابتدا در مناطق شمالی و سرمایهای شکل میگیرد.
تأثیر چرخه رونق و رکود بر شکاف منطقهای
بررسی شاخصهای مقایسهای نیز روند افزایش شکاف قیمتی در دورههای گرم شدن معاملات را تأیید میکند. به عنوان مثال، نسبت میانگین قیمت منطقه یک به مناطق ۱۷ و ۱۸ از ۴.۳ در سال ۱۳۹۶، به ۵.۶ در سالهای ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ رسید و در سال ۱۴۰۳ به حدود ۴.۲۵ کاهش یافت، اما اکنون در محدوده ۴.۵ قرار دارد. همچنین، نسبت قیمت مناطق یک تا ۵ به کل شهر از ۱.۶ به ۱.۷ افزایش یافته است. این دادهها نشان میدهد چرخه رونق و رکود به صورت مستقیم بر شکاف قیمتی مناطق اثر میگذارد.
پیامدها و فرصتهای پیشرو برای متقاضیان
میانگین قیمت واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران نشان میدهد تورم مسکن به صورت همزمان در همه مناطق رخ نمیدهد. در شرایط فعلی که نشانههایی از گرمتر شدن بازار دیده میشود، اما تورم هنوز به طور کامل در مناطق جنوبی منعکس نشده است. بنابراین، بازار در مرحلهای قرار دارد که فاصله قیمتی شمال و جنوب دوباره در حال افزایش است. بر این اساس، فرصت خرید برای متقاضیان مصرفی با بضاعت مالی اندک در مناطق جنوبی میتواند مناسبتر باشد. تجربه سالهای اخیر نشان میدهد اگر رکود تشدید شود، این شکاف قیمتی مجدداً کاهش خواهد یافت.
منبع: ecoiran.com
اخبار مسکن