بازار مسکن تهران در آستانه رکود معاملاتی؛ چرا فروشندگان یوسف‌آباد و امیرآباد دست نگه داشته‌اند؟

بازار مسکن تهران در سه ماهه پایانی سال، رونق و افزایش قیمت‌های تندی را تجربه کرده است. گزارش‌های میدانی از مناطق ۶ و ۷ تهران نشان می‌دهد این رونق اکنون در حال تغییر فاز است. مالکان در محلاتی مانند یوسف‌آباد و امیرآباد، با امید به کسب سود بیشتر، از فروش املاک خود خودداری می‌کنند. این رفتار باعث کاهش عرضه واقعی، محدود شدن حجم معاملات و شکننده شدن روند قیمت‌گذاری شده است. در سوی دیگر، برخی خریداران با استفاده از دارایی‌های طلایی خود وارد بازار شده‌اند. کارشناسان هشدار می‌دهند ترکیب این عوامل می‌تواند پیش‌درآمد یک رکود معاملاتی باشد.

جهش قیمت و کاهش عرضه در مناطق مرکزی

بررسی‌های میدانی در مناطق ۶ و ۷ تهران حکایت از جهش‌های تند قیمتی دارد. به عنوان مثال، ملکی که حدود دو ماه پیش با قیمت متری ۲۲۰ میلیون تومان معامله می‌شد، در هفته‌های اخیر تا حدود متری ۳۶۰ میلیون تومان نیز به فروش رفته است. این افزایش قیمت به‌طور مستقیم بر رفتار مالکان اثر گذاشته و میل به فروش را کاهش داده است. بسیاری از مالکان یا فروش را به امید رشد بیشتر قیمت به تعویق می‌اندازند یا قیمت‌های پیشنهادی بسیار بالاتری را اعلام می‌کنند. این الگو به‌ویژه در محلات شاخصی مانند یوسف‌آباد، امیرآباد و سهروردی که بافت و کیفیت ساخت متنوعی دارند، دیده می‌شود. رشد قیمت در این مناطق یکدست نیست و در بخش‌های با کیفیت‌تر، پرشتاب‌تر گزارش شده است.

هشدار رکود معاملاتی و نقش طلا

در شرایط فعلی، بازار با یک تناقض مواجه است: از یک سو تماس و تقاضا وجود دارد و از سوی دیگر فایل واقعی و قیمت قابل توافق کم است. این شکاف می‌تواند به کاهش تعداد قراردادهای قطعی و طولانی شدن زمان فروش بینجامد. گزارش‌ها حاکی از آن است که بخشی از خریداران، به ویژه خانه‌اولی‌ها، با اتکا به رشد دارایی‌های طلایی خود توانسته‌اند وارد بازار مسکن شوند. در برخی معاملات، طلا نقش جایگزین تامین مالی را ایفا کرده است. با این حال، در مناطق گران‌قیمتی مانند ۶ و ۷ تهران، این الگو به دلیل فاصله زیاد قیمت‌ها با قدرت خرید متوسط، به شکل کامل قابل تعمیم نیست. ترکیب انتظار فروشندگان برای قیمت‌های بالاتر و محدودیت بودجه خریداران، بازار را به سمت تعویق معامله و کاهش حجم قراردادها سوق می‌دهد؛ سیگنالی که اغلب پیش‌درآمد رکود معاملاتی محسوب می‌شود.

بازار اجاره و افزایش فشار برای رهن بیشتر

با نزدیک شدن به سال جدید، تحرکاتی نیز در بازار اجاره مناطق ۶ و ۷ تهران مشاهده می‌شود. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد احتمال فشار مالکان برای افزایش رقم رهن در قراردادهای جدید اجاره بالا رفته است. این موضوع به‌ویژه در مورد مالکانی که قصد به‌روزرسانی قیمت یا تامین مالی برای خرید دارند، پررنگ‌تر است. در این مناطق، عرف رایج برای محاسبه رهن واحدهای نوساز، تقسیم ارزش ملک بر عدد ۸ است. برای واحدهای چندساله نیز ابتدا ارزش ملک با توجه به سن بنا تعدیل و سپس بر ۸ تقسیم می‌شود. اکنون به نظر می‌رسد برخی مالکان با نگاه به تورم سال آینده، در قراردادهای تازه رقم‌های بالاتری را طلب می‌کنند که می‌تواند سطح رهن‌های پیشنهادی را نسبت به قبل افزایش دهد.

منبع: Eghtesadnews