تخریب باغهای تهران چه تاثیری بر قیمت خانههای همسایه دارد؟
- کمبود آب و نگهداری ناکافی، باغهای کوچک را به فضاهای خشک و بیاستفاده تبدیل کرده است.
- مصوبههایی مانند «برج باغ» انگیزهای قانونی برای تغییر کاربری باغها فراهم کردهاند.
مروری کوتاه بر گزارش مجلس
بازوی پژوهشی مجلس شورای اسلامی در گزارشی به بررسی آثار اقتصادی ساختوساز در باغات تهران، به ویژه بر قیمت املاک مسکونی مجاور پرداخته است. این گزارش نشان میدهد پدیده تغییر کاربری باغهای خصوصی به ساختمان، که در سالهای اخیر در پایتخت شایع شده، پیامدهای اقتصادی، محیط زیستی و اجتماعی گستردهای دارد.
افزایش قیمت املاک مجاور
یافتههای این پژوهش حاکی از آن است که تخریب باغها و ساختوساز در آنها، در اکثر موارد، منجر به افزایش قیمت املاک مجاور شده است. برای نمونه، تخریب هر هکتار از یک باغ در یک بازه سهساله قیمت ملک را ۲.۹ درصد و در بلندمدت ۴.۷ درصد افزایش داده است. حتی با کنترل متغیرهای زمان و مکان، این افزایش قیمت، هرچند با نرخ کمتری (۱.۴ درصد)، همچنان مثبت و معنادار باقی مانده است.
تفاوت اثر بر باغهای بزرگ و کوچک
واکنش بازار مسکن به تخریب باغها یکسان نبوده است. در باغهای کوچک (۵۰۰ تا ۲۰۰۰ مترمربع)، ساختوساز جدید معمولاً منجر به افزایش قیمت املاک اطراف شده، چرا که ساختمانهای جدید از لحاظ زیباییشناسی و خدمات شهری جذابیت بیشتری نسبت به باغهای خشک و بینگهداشت قبلی داشتهاند. اما در مورد باغهای بزرگ (بالای ۵۰۰۰ مترمربع) که به عنوان «ریههای تنفسی» تهران شناخته میشوند، تخریب و ساختوساز تأثیر منفی بر ارزش املاک مجاور دارد، زیرا این باغات ماهیتی رفاهی و خدماتی برای محله دارند.
نقش کمبود آب و دوگانگی مدیریتی
کمبود آب و خشکسالی سالهای اخیر نقش مهمی در این روند ایفا کرده است. خشک شدن چاهها و کاهش دسترسی به آبهای زیرزمینی، نگهداری از باغها بهویژه باغهای کوچک را دشوار کرده و آنها را به فضاهای غیرقابل استفاده تبدیل نموده است. از سوی دیگر، شهرداری تهران با یک «دوگانگی ساختاری» در مدیریت باغهای خصوصی مواجه است که ریشه در محدودیتهای قانونی، اقتصادی و برنامهریزی شهری دارد.
تفاوت مناطق پردرآمد و کمدرآمد
این پژوهش تفاوت اثر تخریب باغها در مناطق مختلف را نیز بررسی کرده است. در مناطق پردرآمد مانند مناطق ۱، ۲ و ۳ تهران، اندازه اثر تخریب باغها بر افزایش قیمت املاک کوچکتر بوده است. در مقابل، در مناطق کمدرآمد، اثر تخریب باغها بر افزایش قیمت خانههای اطراف بزرگتر بوده است.
مصوبات ناکافی و انگیزههای قانونی
گزارش بازوی پژوهشی مجلس به دو مصوبه جنجالی «برج باغ» و «خانه باغ» اشاره کرده و آنها را فاقد بازدارندگی کافی دانسته است. این گزارش تاکید کرده که این مصوبات نتوانستهاند به طور کامل مانع تغییر کاربری باغها شوند و حتی مصوبه «برج-باغ» انگیزهای قانونی برای تبدیل باغها به واحدهای ساختمانی فراهم کرده است. نویسندگان گزارش معتقدند شهرداری نیازمند ایجاد مکانیسمهای انگیزشی است تا هزینه فرصت نگهداری از باغها برای مالکان کاهش یابد.
منبع: Ecoiran
اخبار اقتصادی