توسعه صنعتی، بلای جان مسکن؟ بحران قیمت در ویتنام و تجربه ایران

در دوران رشد اقتصادی و توسعه صنعتی، بخش مسکن اغلب با چالش‌های بزرگی روبرو می‌شود. تجربه کشورهایی مانند ویتنام، کره جنوبی و ایران نشان می‌دهد که هجوم جمعیت به شهرهای صنعتی و سیاست‌گذاری‌های نادرست می‌تواند به بحران کمبود مسکن و افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها منجر شود، به طوری که طبقه متوسط را تحت فشار شدید قرار دهد.

بحران مسکن در ویتنام؛ رشد ۶۰ درصدی قیمت

در سال‌های اخیر، ویتنام هم‌زمان با توسعه صنعتی، با مشکل کمبود مسکن در شهرهای بزرگ مواجه شده است. قیمت مسکن و اجاره در کلان‌شهرهای این کشور به سرعت در حال افزایش است. یک رسانه ژاپنی سه ضلع اصلی این چالش را تقاضای سفته‌بازی، کاهش عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه و تورم بالای ساخت‌وساز معرفی کرده است. این روند آن‌قدر شدت دارد که در سه ماهه ابتدایی سال ۲۰۲۵، قیمت ملک در شهرهای بزرگ حدود ۶۰ درصد رشد داشته است. این رشد قیمت، شاخص دسترسی به مسکن را در ویتنام به ۲۰ سال افزایش داده است. دولت با وجود اختصاص ۱۹۷ میلیون دلار به صندوق ملی مسکن و عرضه مسکن اجتماعی، نتوانسته مشکل طبقه متوسط را که نه توان خرید مسکن لوکس را دارد و نه از مسکن اجتماعی رضایت کافی می‌برد، حل کند.

کارشناسان عوامل متعددی را برای تداوم این بحران برمی‌شمارند: بازدهی بالاتر بخش لوکس، نرخ‌های پایین سپرده‌های بانکی، سرمایه‌گذاری وام‌گیرندگان در بخش لوکس علی‌رغم سیاست‌های نرخ بهره پایین بانک مرکزی و در نهایت، تخصیص وام‌های مسکن به بخش‌های خاص که مشکلی مشابه با ایران محسوب می‌شود.

تجربه مشابه کره جنوبی در دهه ۱۹۸۰

کره جنوبی نیز در زمان صنعتی‌شدن با معضل مشابهی دست‌و‌پنجه نرم می‌کرد. در دهه ۱۹۸۰ میلادی، تعداد واحدهای مسکونی عرضه‌شده در این کشور به شدت کاهش یافت. شاخص واحد مسکونی به ازای هر ۱۰۰۰ نفر به ۱۴۰ واحد رسید که عدد بسیار بدی محسوب می‌شود. این در حالی بود که درآمد سرانه شخصی چهار برابر شده بود.

دولت کره برای مهار این بحران، طرح‌هایی مانند «اقدامات جامع برای بازدارندگی از سفته‌بازی در املاک» را معرفی کرد که حتی انگیزه‌های سفته‌بازی را تقویت کرد. یک طرح سرمایه‌گذاری کلان برای عرضه ۵ میلیون واحد مسکونی نیز هرگز به طور کامل اجرایی نشد و با مشکلاتی مانند افزایش سرسام‌آور قیمت مصالح و کاهش نیروی کار مواجه گردید.

ریشه‌های تاریخی بحران مسکن در ایران

در ایران نیز تجربه‌ای مشابه اما با ریشه‌های تاریخی متفاوت وجود دارد. در دهه ۴۰، اصلاحات ارضی با ترغیب آمریکا و برای جلوگیری از نفوذ شوروی انجام شد. با اجرای این طرح، زمین‌ها از فئودال‌ها گرفته و به کشاورزان واگذار شد. اما خروج بسیاری از زمین‌داران از کشور، کشاورزان را با کمبود بذر و سپس آب مواجه کرد. وابستگی جدید به دولت و کاهش بازدهی کشاورزی، مهاجرت گسترده روستاییان به تهران را در پی داشت. این مهاجرت، نقطه آغاز حاشیه‌نشینی و زاغه‌نشینی بود که به کمبود عرضه و تورم در بخش مسکن منجر شد. این مشکل، حتی در دوران رشد اقتصادی و تورم پایین در زمان علینقی عالیخانی، به دلیل عدم هماهنگی وزارت مسکن و بانک ساختمان با تیم اقتصادی دولت، ادامه یافت.

دو چالش اصلی و راهکارهای کلی

مقایسه این سه کشور دو چالش اصلی را در دوران توسعه صنعتی نشان می‌دهد: نخست، جا ماندن عرضه مسکن از تقاضا به دلیل تمرکز رشد در شهرهای محدود و هجوم مهاجران. دوم، ناتوانی رشد اقتصادی در حل بحران مسکن در صورت سیاست‌گذاری غلط. به عنوان راهکارهای کلی می‌توان به تقویت انگیزه سکونت در سایر نقاط جغرافیایی و توسعه زیرساخت‌هایی مانند حمل‌ونقل برای تسهیل رفت‌وآمد بین محل کار و سکونت اشاره کرد.

منبع: ecoiran.com

اخبار مسکن